Wohnraummietverträge in Zypern: Wer haftet für gewöhnliche Abnutzungserscheinungen?

Von Giorgos Kazoleas, Rechtsanwalt LL.M.

Wohnraummietverträge in Zypern enthalten üblicherweise eine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Mietwohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie übernommen hat, wobei die gewöhnliche Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch (fair wear and tear) ausgenommen ist.

Obwohl eine solche Klausel in der zyprischen Vertragspraxis weit verbreitet ist, führt sie häufig zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Vermietern und Mietern, insbesondere beim Auszug des Mieters und bei der Rückzahlung der geleisteten Kaution.

Die Unterscheidung zwischen gewöhnlicher Abnutzung und Beschädigung

Die wesentliche rechtliche Unterscheidung besteht zwischen den natürlichen Abnutzungserscheinungen, die durch den gewöhnlichen und sorgfältigen Gebrauch einer Immobilie entstehen, und solchen Schäden, die auf ein fahrlässiges, vertragswidriges oder missbräuchliches Verhalten des Mieters zurückzuführen sind.

Als gewöhnliche Abnutzungserscheinungen gelten beispielsweise die allmähliche Abnutzung des Wandanstrichs, die normale Beanspruchung von Bodenbelägen, die Alterung von Ausstattungsgegenständen sowie die zu erwartende Abnutzung von Materialien infolge des Zeitablaufs und des gewöhnlichen Gebrauchs.

Demgegenüber stellen beispielsweise zerbrochene Fliesen aufgrund unsachgemäßer Nutzung, beschädigte Türen, die vom Mieter schuldhaft verursachte Zerstörung von Fensterscheiben oder Schäden an technischen Installationen infolge mangelnder Sorgfalt keine gewöhnlichen Abnutzungserscheinungen dar. In solchen Fällen kann eine Ersatzpflicht des Mieters begründet sein.

Die Verpflichtung des Mieters darf daher nicht so ausgelegt werden, als müsse er die Immobilie in einem neuwertigen Zustand erhalten oder gewährleisten, dass sie ohne jegliche Veränderung gegenüber ihrem ursprünglichen Zustand zurückgegeben wird.

Der rechtliche Rahmen in Zypern

Von besonderer Bedeutung ist Artikel 27 des zyprischen Mietkontrollgesetzes von 1983 (Gesetz Nr. 23/1983 – Rent Control Law), der unter anderem die Pflichten der Parteien während eines gesetzlich geschützten Mietverhältnisses regelt.

Insbesondere sieht Absatz (2) vor, dass der Vermieter, sofern kein Mietvertrag besteht oder der Mietvertrag keine abweichende Regelung enthält, verpflichtet ist, nicht offensichtliche Mängel, die Dichtigkeit des Daches sowie die elektrischen, sanitären und Abwasserinstallationen instand zu halten. Dies gilt auch für natürliche Abnutzungserscheinungen, die eine Gefahr für das Leben oder die Sicherheit des Mieters oder anderer Personen darstellen.

Gleichzeitig verpflichtet Absatz (3) den Mieter, die Immobilie vor Schäden zu schützen, die durch ihn selbst, die mit ihm wohnenden Personen, seine Vertreter oder seine Besucher verursacht werden, und entsprechende Schäden unverzüglich zu beheben.

Diese gesetzliche Unterscheidung bestätigt, dass die Haftung des Mieters nicht mit einer allgemeinen Verantwortlichkeit für sämtliche natürlichen Abnutzungserscheinungen der Immobilie gleichgesetzt werden kann.

Die Rechtsprechung

Von besonderem Interesse ist die Entscheidung des Mietkontrollgerichts Nikosia in der Rechtssache Katerina Charalambous Ierodiakonou v. Eirini Tsioukka, Antrag Nr. K47/23, vom 19.12.2024.

In diesem Verfahren befasste sich das Gericht unter anderem mit Fragen der gewöhnlichen Abnutzung des Mietobjekts und den Instandhaltungspflichten des Vermieters. Dabei verwies es auf den in der Rechtsprechung anerkannten Grundsatz, dass der Mieter mangels einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung nicht allgemein verpflichtet ist, Reparaturen an der Immobilie durchzuführen. Unberührt bleibt jedoch seine Pflicht, das Mietobjekt mit der gebotenen Sorgfalt zu nutzen und Schäden zu vermeiden.

Die Entscheidung ist von besonderer Bedeutung, da sie verdeutlicht, dass eine natürliche Abnutzung einer Immobilie infolge des Zeitablaufs und des gewöhnlichen Gebrauchs nicht automatisch dem Mieter angelastet werden kann.

Die Bedeutung der Vertragsgestaltung

Eine klare und präzise Formulierung der mietvertraglichen Bestimmungen ist entscheidend, um Streitigkeiten zwischen den Vertragsparteien zu vermeiden.

Eine allgemeine Klausel, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Immobilie „in demselben Zustand zurückzugeben, in dem er sie übernommen hat“, muss im Zusammenhang mit etwaigen Ausnahmen für gewöhnliche Abnutzungserscheinungen sowie unter Berücksichtigung der übrigen Vertragsbestimmungen und des anwendbaren gesetzlichen Rahmens ausgelegt werden.

Von besonderer Bedeutung ist die Dokumentation des ursprünglichen Zustands der Immobilie bei der Übergabe an den Mieter. Dies sollte vorzugsweise durch ein schriftliches Übergabeprotokoll (Inventory and Condition Report) sowie durch eine fotografische Dokumentation erfolgen.

Auf diese Weise lässt sich bei Beendigung des Mietverhältnisses leichter feststellen, ob eine bestimmte Abnutzungserscheinung bereits vor Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war, auf den gewöhnlichen Gebrauch zurückzuführen ist oder durch eine Handlung beziehungsweise Unterlassung des Mieters verursacht wurde.

Fazit

Die Haftung des Mieters für den Zustand des Mietobjekts ist nicht unbegrenzt. Die gewöhnliche Abnutzung, die sich aus dem vertragsgemäßen Gebrauch der Immobilie und dem natürlichen Zeitablauf ergibt, muss von tatsächlichen Schäden unterschieden werden, die auf ein fahrlässiges oder missbräuchliches Verhalten des Mieters zurückzuführen sind.

Diese Unterscheidung ist sowohl für den Schutz der Rechte der Vermieter als auch für die Vermeidung ungerechtfertigter Forderungen gegenüber Mietern von wesentlicher Bedeutung, insbesondere im Zusammenhang mit der Rückzahlung der Kaution und der Beendigung des Mietverhältnisses.

Dieser Artikel dient ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine individuelle rechtliche Beratung und professionelle Unterstützung im Zusammenhang mit Ihrem konkreten Anliegen kontaktieren Sie uns bitte unter: info@legalexpertscy.com