Zyprische Mehrwertsteuer auf Wohnimmobilien: Die Änderung ab dem 1. September 2026

Artikel von Giorgos Kazoleas, Rechtsanwalt LL.M.(Deutschland)

Zum 1. September 2026 hat Zypern eine wichtige Änderung bei der mehrwertsteuerlichen Behandlung von Wohnimmobilien eingeführt. Diese betrifft insbesondere die Frage, wann eine Immobilie für Mehrwertsteuerzwecke nicht mehr als „neu“, sondern als „gebraucht“ gilt.

Nach den neuen Vorschriften kann davon ausgegangen werden, dass eine Wohnimmobilie ihre Erstnutzung oder erste Ingebrauchnahme vollzogen hat, wenn sie über einen zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 18 Monaten dauerhaft und systematisch bewohnt wurde. Wichtig ist dabei, dass nun auch die Nutzung durch den Eigentümer selbst auf diesen Zeitraum angerechnet werden kann.

Die praktischen Auswirkungen sind erheblich. Wenn eine Privatperson ein neues Eigenheim erwirbt, den ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 % in Anspruch nimmt (da die Immobilie als Haupt- und Wohnsitz genutzt wird) und das Objekt anschließend für mindestens 18 Monate tatsächlich selbst bewohnt, kann ein späterer Verkauf im Allgemeinen als Verkauf einer gebrauchten Immobilie eingestuft werden. Infolgedessen wäre der Wiederverkauf in der Regel von der Mehrwertsteuer befreit, sodass der Zweiterwerber keine Mehrwertsteuer auf den Kaufpreis zahlen müsste.

Dies stellt eine Änderung gegenüber der Rechtslage vor dem 1. September 2026 dar. Nach den bisherigen Regeln erfüllte die Eigennutzung durch den Eigentümer die Kriterien der relevanten Nutzung nicht in gleicher Weise. Innerhalb des maßgeblichen Zeitraums nach der Fertigstellung verlangten die Vorschriften in der Regel eine systematische Nutzung von mindestens 24 Monaten durch eine dem Eigentümer nicht nahestehende Person, bevor die Immobilie nach diesem Test nicht mehr als neu galt.

Die Änderung betrifft daher insbesondere private Hauseigentümer, Käufer kürzlich fertiggestellter Wohnimmobilien, Bauträger sowie Nachfolgerwerber. Vereinfacht gesagt ermöglicht es die neue Regelung, dass eine tatsächliche Eigennutzung von mindestens 18 Monaten ein neues Eigenheim für Mehrwertsteuerzwecke schneller in eine „gebrauchte“ Immobilie verwandelt als nach dem vorherigen Rechtsrahmen.

Es ist jedoch wichtig, die mehrwertsteuerliche Behandlung des Wiederverkaufs von den Verpflichtungen des ursprünglichen Eigentümers im Rahmen der Regelung zum ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 5 % zu unterscheiden. Hat der Erstkäufer vom 5 %-Satz profitiert, weil die Immobilie als sein Haupt- und Wohnsitz dienen sollte, kann ein Verkauf oder die Aufgabe dieser Nutzung vor Ablauf des maßgeblichen 10-Jahres-Zeitraums eine separate Verpflichtung auslösen, einen Teil des Mehrwertsteuervorteils zeitanteilig (pro rata) zurückzuzahlen. Diese Rückzahlungsverpflichtung bedeutet jedoch nicht zwangsläufig, dass dem neuen Käufer ebenfalls Mehrwertsteuer berechnet werden muss.

Dementsprechend lautet die Kernbotschaft ab dem 1. September 2026: Eine 18-monatige, tatsächliche und ununterbrochene Eigennutzung kann ausreichen, damit eine Wohnimmobilie die Prüfung der „Erstnutzung“ besteht, was erhebliche Auswirkungen auf die mehrwertsteuerliche Behandlung ihres anschließenden Verkaufs hat.

Für alle Fragen zum Immobilienrecht kontaktieren Sie uns bitte per E-Mail unter info@legalexpertscy.com / +357 22507666