Die Eigentumstitel-Problematik auf Zypern und das Phänomen der „gefangenen Käufer“

Artikel von Giorgos Kazoleas, Rechtsanwalt LL.M.

Die Ausstellung von Eigentumstiteln (Title Deeds) auf Zypern und das Phänomen der „gefangenen Käufer“ (Trapped Buyers) stellt eine der größten rechtlichen, finanziellen und sozialen Besonderheiten des zypriotischen Immobilienrechts dar.

Die zypriotische Besonderheit: Verkauf ohne Eigentumstitel

Nach zypriotischem Recht (gemäß dem Gesetz über unbewegliches Vermögen (Besitz, Registrierung und Bewertung), Kap. 224) wird das rechtliche Eigentum an einer Immobilie ausschließlich durch die Registrierung beim Grundbuchamt und die Ausstellung der entsprechenden Registrierungsbescheinigung (Eigentumstitel) übertragen und erworben.

Es existiert jedoch eine erhebliche Besonderheit: Es ist völlig legal, eine Immobilie zu verkaufen, die (noch) über keinen separaten Eigentumstitel verfügt. Dies geschieht typischerweise bei Neubauprojekten (Mehrfamilienhäusern oder Wohnkomplexen), bei denen der Eigentumstitel für das Grundstück dem Bauträger gehört, während die Ausstellung der separaten Eigentumstitel für jede einzelne Wohnung oder jedes Haus aufgrund von Bürokratie, ausstehenden Genehmigungen oder Unregelmäßigkeiten Jahre dauern kann.

Der Mechanismus der „Specific Performance“ (Spezifische Erfüllung)

Um den Käufer in dieser Übergangsphase zu schützen, nutzt das zypriotische Recht das Rechtsinstitut der Specific Performance (gemäß dem Gesetz über den Verkauf von unbeweglichem Vermögen (Spezifische Erfüllung)).

Käufer und Verkäufer unterzeichnen einen Kaufvertrag (Sale Agreement). Dieser Vertrag wird innerhalb einer gesetzlich vorgeschriebenen Frist beim Grundbuchamt hinterlegt.

Die Hinterlegung bewirkt eine Belastung (eine Reallast) auf dem Grundstück des Verkäufers. Theoretisch verhindert dies, dass der Verkäufer diesen spezifischen Anteil weiterverkauft oder mit einer Hypothek belastet, und gewährt dem Käufer das Recht, eine gerichtliche Verfügung für die Übertragung der Immobilie zu erwirken.

Der grundlegende Irrglaube vieler Käufer besteht darin, zu glauben, dass sie durch die Hinterlegung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt automatisch „Eigentümer“ werden. In Wirklichkeit erwerben sie lediglich ein vertragliches Recht, in der Zukunft Eigentümer zu werden.

Wie das Phänomen der „gefangenen Käufer“ entstand

Dieses Phänomen weitete sich vor allem während des Immobilienbooms auf Zypern vor der Finanzkrise von 2013 massiv aus und betraf Tausende von ahnungslosen Bürgern und ausländischen Investoren. Die Falle schnappte wie folgt zu:

Hypotheken der Bauträger: Ein Bauträger erwarb Grundstücke und belastete das Grundstück (Parzelle) mit einer Hypothek zugunsten einer Bank, um den Bau eines Komplexes zu finanzieren.

Verkauf von Einheiten: Der Bauträger verkaufte die Wohnungen/Häuser über Kaufverträge an Käufer (oft ohne dass die Käufer wussten oder ahnten, dass das Grundstück bereits mit einer Hypothek belastet war).

Vollständige Zahlung: Die Käufer zahlten den Kaufpreis der Immobilie vollständig, entweder aus Eigenkapital oder über eigene Wohnungsbautenkredite. Im letzteren Fall stimmten die Banken zu, nicht das Grundstück selbst zu belasten, sondern den Anteil am Grundstück, der dem jeweiligen Haus oder der Wohnung entsprach.

Der Zusammenbruch: Anstatt die Gelder der Käufer zur Rückzahlung der ursprünglichen Bankhypothek zu verwenden, nutzte der Bauträger das Geld für andere Projekte, sachfremde Zwecke oder ging in Konkurs.

Das Ergebnis: Der Käufer hatte sein Haus zu 100 % bezahlt und bewohnte es, aber das Grundbuchamt konnte keinen Eigentumstitel auf seinen Namen ausstellen und übertragen, da die Hypothek der Bank im Rang vor dem Kaufvertrag stand. Folglich saß der Käufer in der „Falle“ (trapped) und riskierte den Verlust seines Heims durch eine Zwangsversteigerung aufgrund der Schulden des Bauträgers! Im Grunde hing sein Eigentum in der Luft.

Risiken und rechtliche Konsequenzen

Der Kauf einer Immobilie ohne Eigentumstitel birgt gravierende Risiken und stellt ein enormes Risiko dar, insbesondere wenn ihm keine gründliche und umfassende rechtliche Due-Diligence-Prüfung (Sorgfaltsprüfung) vorausgegangen ist – und zwar nicht nur bezüglich der Kaufimmobilie, sondern auch hinsichtlich der Zuverlässigkeit und Solvenz des Verkäufers.

Unfähigkeit zur Übertragung / Veräußerung: Wenn der Verkäufer Schulden hat (bei Banken, Finanzbehörden, Sozialversicherungen) oder wenn vor dem Kaufvertrag sogenannte „Memos“ (gerichtliche Verfügungen/Zwangshypotheken) auf dem Grundstück eingetragen wurden, ist die Übertragung blockiert.

Planungsrechtliche Unregelmäßigkeiten: Oft kann kein Eigentumstitel ausgestellt werden, weil der Bauträger gegen die Baugenehmigung verstoßen hat (z. B. Überschreitung der zulässigen Quadratmeterzahl, unzulässige Umbauten von überdachten Flächen). Ohne eine endgültige Abnahmebescheinigung (Certificate of Final Approval) der zuständigen Behörde stellt das Grundbuchamt keine Eigentumstitel aus.

Eingeschränkte Liquidität & Wertminderung: Eine Immobilie ohne separaten Eigentumstitel lässt sich wesentlich schwerer und meist nur zu einem geringeren Preis verkaufen als eine Immobilie mit Titel. Im Grunde handelt es sich um eine mangelhafte Immobilie, die in der Zukunft zu zahlreichen Problemen führen kann.

Gesetzliche Entwicklung

Um dieses immense soziale Problem zu lösen, verabschiedete das Repräsentantenhaus im Jahr 2015 das sogenannte „Gesetz für gefangene Käufer“ (L. 139(I)/2015). Dieses Gesetz ermächtigte den Direktor des Grundbuchamtes, die Hypotheken des Verkäufers zu löschen und die Immobilie auf den Käufer zu übertragen, sofern dieser 100 % des Kaufpreises bezahlt hatte.

Das Urteil und das neue Rechtsregime

Die Banken fochten dies jedoch gerichtlich an, und im Juni 2024 erklärte das Berufungsgericht diese Bestimmungen für verfassungswidrig. Es stellte fest, dass sie das Eigentumsrecht (der Banken) und die Vertragsfreiheit verletzten. Die Bearbeitung von Anträgen wurde vorübergehend eingefroren, was eine neue Welle der Verunsicherung auslöste.

Um diese Lücke zu schließen, wurde ein neues Änderungsgesetz verabschiedet (L. 110(I)/2025), welches den Rahmen für die Freistellung gefangener Käufer unter neuen, verfassungskonformen Bedingungen festlegt:

Zwingende Zustimmung: Um mit der Übertragung fortfahren zu können, ist nun die schriftliche Zustimmung des Gläubigers (z. B. der Bank, die die ursprüngliche Hypothek hält) erforderlich.

Gerichtlicher Rechtsschutz bei Verweigerung: Wenn die Bank oder der Gläubiger die Zustimmung „missbräuchlich und ungerechtfertigt“ verweigert (obwohl der Käufer sein Haus vollständig bezahlt hat), hat der Käufer das Recht, innerhalb von 45 Tagen einen Antrag bei Gericht zu stellen. Der daraufhin erlassene Gerichtsbeschluss kann die Zustimmung der Bank ersetzen, sodass der Direktor des Grundbuchamtes die Übertragung vornehmen kann.

Fazit

Diese weltweite Singularität Zyperns, die den vertraglichen Verkauf von Immobilien ohne gleichzeitige Übertragung des Eigentumstitels erlaubt, widerspiegelt maßgeblich das Chaos im Immobilienrecht der Insel und die immense Rechtsunsicherheit, die den besonderen rechtlichen Status des im Land angewandten Common-Law-Systems im Allgemeinen kennzeichnet.

Aus diesem Grund ist es – insbesondere für potenzielle Käufer aus kontinentaleuropäischen Rechtsordnungen (Civil Law), in denen ein weitaus stabileres und rechtlich sichereres Immobilienrecht gilt – unerlässlich, vor der Unterzeichnung von Dokumenten oder der Übergabe von Geldern äußerst vorsichtig zu sein. Sie müssen sich zwingend auf unabhängige Rechtsberater verlassen, um eine umfassende und verantwortungsvolle rechtliche Prüfung (Due Diligence) durchzuführen.

Weitere Informationen: email: giorgos.kazoleas@gmail.com / tel: +357 22507666 / web: www.legalexpertscy.com

Giorgos Kazoleas ist Rechtsanwalt LL.M. auf Zypern und Gründungspartner von Legal Experts Cyprus . Er absolvierte eine spezialisierte Weiterbildung im Handelsrecht in Deutschland.